Что такое эскроу-счета и как они защищают покупателя новостройки

Покупка квартиры в строящемся доме всегда связана с доверием. Еще несколько лет назад это было главным риском для дольщика: деньги перечислялись напрямую застройщику, и если проект замораживался, вернуть средства было почти невозможно.

С 2019 года в России действует новая система расчетов — эскроу-счета, которые сделали процесс покупки прозрачным и безопасным. Теперь покупатели больше не кредитуют застройщика: банк выступает посредником и гарантом сделки. Благодаря этому рынок стал цивилизованным, а риски для дольщиков — минимальными.

Что такое эскроу-счет: простое объяснение

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на который покупатель вносит деньги за квартиру. Средства не поступают напрямую застройщику: они хранятся в банке до тех пор, пока дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Банк в этой схеме выполняет роль гаранта. Он блокирует средства, контролирует выполнение обязательств и перечисляет деньги застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию.

Если стройка по какой-либо причине не завершается, банк возвращает средства покупателю в полном объеме. Таким образом, даже при форс-мажорных обстоятельствах деньги дольщика остаются под надежной защитой.

Почему эскроу-счета появились и зачем они нужны

До реформы 2019 года дольщики фактически кредитовали строительство своими личными средствами. Если застройщик сталкивался с финансовыми трудностями, проекты замораживались, а вернуть вложенные средства было крайне сложно. Это приводило к появлению тысяч обманутых дольщиков и долгостроев.

Чтобы исключить подобные случаи, была внедрена система проектного финансирования через эскроу-счета. Теперь деньги граждан хранятся в банке до завершения проекта, а строительство ведется за счет кредитных средств.

Такая модель убрала главный риск старой схемы — потерю личных средств. Покупатель получает ту же степень защиты, что и вкладчик в банке: если объект не будет сдан, деньги возвращаются в полном объеме.

Как работает схема покупки через эскроу

После выбора квартиры покупатель заключает договор долевого участия (ДДУ) и открывает в банке эскроу-счет. Деньги перечисляются туда — не застройщику напрямую, а в банк, сопровождающий проект.

Строительство ведется за счет банковского кредита. Застройщик получает финансирование под залог будущего дома и обязуется завершить проект в установленные сроки. Банк контролирует целевое использование средств и ход работ.

Когда дом построен и введен в эксплуатацию, банк разблокирует счет и переводит деньги застройщику. Если же проект не завершен, средства возвращаются покупателю.

Такая система создает взаимные гарантии:
 – покупатель уверен, что не потеряет деньги;
 – банк контролирует строительство и соблюдение сроков;
 – застройщик получает финансирование только при прозрачной работе.

Роль банка и государства

В системе эскроу ключевая роль принадлежит банку. Он открывает и обслуживает счета, контролирует движение средств и проверяет выполнение условий договора. Кроме того, банк оценивает финансовую устойчивость застройщика еще до начала проекта: без подтвержденной репутации и одобренного финансирования компания не сможет приступить к строительству.

Государство, в свою очередь, регулирует процесс и страхует вклады. Все средства на эскроу-счетах застрахованы по системе АСВ, как и обычные банковские депозиты. Если у банка возникают проблемы, покупатель не теряет свои деньги — они возвращаются в пределах лимита страхового возмещения (до 10 миллионов рублей).

Таким образом, защита дольщика обеспечивается сразу на двух уровнях — финансовом (банком) и правовом (государством). Это делает рынок новостроек гораздо более предсказуемым и безопасным.

Есть ли минусы у эскроу-счетов?

После внедрения эскроу-счетов рынок стал безопаснее, но условия работы изменились. Для застройщиков это означало отказ от использования средств дольщиков и переход на банковские кредиты. В результате выросла зависимость от банков и повысились требования к финансовой устойчивости компаний.

Для покупателей последствия косвенные. Стоимость строительства стала выше — проценты по кредитам включаются в себестоимость, и часть этих затрат отражается в конечной цене квадратного метра. Кроме того, с рынка ушли мелкие застройщики: остались только компании, способные пройти банковскую проверку и получить проектное финансирование.

С одной стороны, конкуренция сократилась. С другой — отрасль стала надежнее: строят только те, кто способен выполнить обязательства. В итоге покупатель выбирает между стабильными и проверенными компаниями, а случаи недостроев практически исчезли.

Почему покупать у застройщиков, работающих по эскроу, безопаснее

Сегодня все надежные застройщики реализуют проекты через эскроу-счета. Это не просто требование закона, а показатель прозрачности и финансовой устойчивости компании.

Покупатель видит, что застройщик прошел банковскую проверку, получил проектное финансирование и строит объект под контролем кредитной организации. Работа по эскроу-схеме исключает риск долгостроев: средства на завершение проекта уже заложены банком, и строительство не останавливается даже при изменении рыночных условий.

ООО СЗ «ИНВЕСТ-СТРОЙ» также работает по системе эскроу-счетов. Все объекты компании реализуются в строгом соответствии с требованиями 214-ФЗ, а строительство ведется с опережением плановых сроков. Такой подход подтверждает не только финансовую устойчивость, но и ответственное отношение к покупателям: будущие владельцы квартир получают не просто безопасную сделку, а готовое жилье раньше установленного срока.