Как принять квартиру от застройщика и не пропустить дефекты

Приемка квартиры от застройщика — это важный момент, когда вы впервые видите свое будущее жилье вживую. После месяцев или лет ожидания наконец получаете ключи и можете войти в квартиру. Многие волнуются: а что, если что-то не так? Что нужно проверять? На что обращать внимание?

Когда речь идет о квартире с черновой отделкой, важно понимать главное: вы принимаете не готовое жилье, а основу для вашего будущего ремонта. Черновая отделка — это выполненные несущие конструкции, стены, полы, установленная инженерия. Все остальное — обои, плитка, красивые откосы, декоративные элементы — это то, что вы будете делать сами по своему вкусу. Поэтому при приемке черновой квартиры проверяется совсем не то, что в квартире с готовой отделкой.

Мы разберем, на что действительно стоит обращать внимание при приемке, а что не имеет значения для черновой отделки.

Черновая отделка — это не брак, это основа

Многие покупатели, впервые видя квартиру с черновой отделкой, пугаются. Голые бетонные стены, серые полы, торчащие трубы, неровная штукатурка — выглядит непривычно, особенно если раньше жили в квартирах с готовым ремонтом. Кажется, что застройщик что-то не доделал.

На самом деле черновая отделка — это сознательный выбор многих покупателей и осознанная позиция застройщика. Вместо того чтобы делать стандартную отделку на вкус застройщика из бюджетных материалов, квартира передается с выполненными базовыми работами. Вы получаете квартиру в базовой комплектации с проведенными коммуникациями, а дальше сами решаете, какие материалы использовать, какой дизайн выбрать, каких мастеров нанять.

Преимущества черновой отделки очевидны. Вы полностью контролируете качество чистовых работ. Выбираете плитку, обои, ламинат, сантехнику по своему вкусу и бюджету. Можете сэкономить на чем-то менее важном и вложиться в то, что для вас принципиально. Нанимаете проверенных мастеров или делаете что-то своими руками. Следите за каждым этапом работы и видите, как и из чего делается ваш ремонт.

Квартиры с готовой отделкой удобны тем, что можно сразу въезжать. Но отделка там стандартная, материалы бюджетные, и вы не знаете, как именно делались работы. Часто через год-два после въезда обои начинают отклеиваться, плитка трескается, двери перекашиваются — и приходится переделывать. С черновой отделкой вы делаете ремонт сразу качественно, под себя, и живете потом спокойно много лет.

Что важно проверить при приемке: критичные моменты

При приемке квартиры с черновой отделкой ваша задача - проверить качество базовых конструкций и работу инженерных систем. Именно это определяет, можно ли в квартире делать нормальный ремонт и комфортно жить.

Стены и потолки: конструктивная целостность

Главное, что нужно проверить в стенах — отсутствие серьезных трещин. Небольшие волосяные трещинки в штукатурке — это нормально для черновой отделки, они появляются при усадке дома и никак не влияют на прочность. Их скроет финишная отделка. А вот глубокие широкие трещины, которые идут через всю стену или от углов - это уже проблема, которую нужно фиксировать.

Неровности штукатурки, шероховатости, небольшие бугорки — все это нормально для черновой отделки. Штукатурка в черновой квартире делается под правило, а не под шпатлевку. Это рабочая поверхность, на которую потом наносится финишный слой. Если стена визуально ровная, без явных завалов, это нормально. Ваши мастера при ремонте выровняют стены финишной шпаклевкой под покраску или обои.

Потолки проверяйте на отсутствие пятен от протечек. Если видите разводы, влажные следы - это признак того, что где-то течет вода. Может быть проблема с кровлей, может быть с коммуникациями сверху. Это нужно выяснять и устранять до начала вашего ремонта.

Полы: основа под финишное покрытие

Стяжка пола в черновой отделке — это основа, на которую вы будете укладывать ламинат, плитку или другое покрытие. Она должна быть достаточно ровной. Небольшие перепады в 1-2 см на площади комнаты — допустимы, их выровняют при укладке финишного покрытия. Если пол явно наклонен в одну сторону или есть большие перепады высоты (5-10 см), это проблема, которую сложно и дорого исправлять.

Стяжка должна быть прочной. Постучите по полу — он не должен звучать пусто. Попробуйте поцарапать поверхность — она не должна сыпаться и крошиться. Если стяжка рыхлая или отслаивается, это брак.

Окна: функциональность важнее внешнего вида

Окна должны открываться и закрываться свободно. Откройте каждое окно, закройте — створки должны двигаться легко, без заеданий. Закрытое окно должно запираться плотно, ручка поворачивается до конца и фиксируется. Это базовая функциональность.

Проверьте, нет ли продувания. Закройте окно и проведите рукой по периметру створки. Если чувствуете холодный воздух зимой или явный сквозняк — окно плохо герметизировано, это нужно исправлять.

Мелкие царапины на раме или откосах, небольшие сколы на подоконнике — это не критично для черновой отделки. При ремонте вы можете заменить подоконник на более качественный, откосы заштукатурите или закроете пластиковыми панелями. Главное — чтобы само окно работало правильно.

Двери: проверка работы, а не внешнего вида

Входная дверь должна открываться и закрываться нормально, замок должен работать. Дверь должна плотно прилегать к коробке при закрывании. Это вопрос безопасности и теплоизоляции.

Межкомнатные двери в черновой отделке часто самые простые, временные. Многие их потом меняют при ремонте на те, что нравятся. Проверьте, что они открываются-закрываются и не задевают пол. Остальное не принципиально - вы все равно, скорее всего, поменяете их на свой вкус.

Сантехника и инженерия: критически важно

Это то, что должно работать идеально, потому что переделывать потом сложно и дорого.

Откройте все краны — вода должна течь нормально, без рывков и воздушных пробок. Горячая вода должна быть горячей, холодная - холодной. Проверьте напор - он должен быть достаточным.

Закройте все краны и осмотрите все соединения труб под раковиной, под ванной, в местах подключения. Не должно быть даже небольших подтеканий. Даже капля воды — это потенциальная протечка, которая станет больше. Это нужно устранять сразу.

Слив в раковине и ванной проверьте, налив воду. Вода должна уходить быстро, без застаивания. Если стоит — слив забит или установлен с ошибкой.

Батареи отопления, если приемка зимой, должны быть горячими. Если батарея холодная или греет неравномерно, в ней воздушная пробка. Проверьте, что краны на батареях работают, не подтекают.

Электрика — включите свет во всех комнатах, проверьте розетки. Возьмите зарядку от телефона и проверьте несколько розеток в каждой комнате — телефон должен начать заряжаться. Это подтвердит, что розетки рабочие.

Вентиляция — возьмите лист бумаги, поднесите к вентиляционной решетке на кухне и в санузле. Если есть тяга, бумага притянется. Если падает — вентиляция не работает, ее нужно чистить.

Что не обязательно проверять в черновой отделке

Многие покупатели при приемке черновой квартиры начинают придираться к вещам, которые в черновой отделке не имеют значения. Это создает ненужные конфликты с застройщиком и отнимает время.

Мелкие неровности штукатурки, шероховатости, бугорки — это нормально. Черновая штукатурка — это не финишное покрытие. Ваши мастера выровняют стены шпаклевкой при ремонте. Не нужно с уровнем измерять каждую стену и требовать идеальной ровности. Достаточно, чтобы стена визуально была ровной, без явных завалов.

Царапины, сколы, пятна на поверхностях - все это закроется финишной отделкой. Царапина на подоконнике? Замените подоконник при ремонте на тот, который вам нравится. Скол на откосе окна? Откосы переделаются при отделке. Пятно на стене от раствора? Закроется обоями или краской.

Отсутствие откосов или грубые откосы вокруг окон — нормально. В черновой отделке откосы делаются по минимуму или не делаются вообще. При ремонте вы сами решите, какие откосы хотите: заштукатуренные, из гипсокартона, пластиковые.

Неровные стыки плитки в санузле, если плитка вообще есть. В некоторых черновых квартирах санузлы вообще без плитки, только стяжка и штукатурка. В других - базовая плитка. Если она уложена криво, не переживайте - при ремонте вы все равно замените ее на ту, что нравится вам.

Простая сантехника, дешевые смесители, базовый унитаз — это временное решение. Многие меняют всю сантехнику при ремонте на более качественную и красивую. Главное — чтобы временная сантехника не текла и работала.

Как правильно принимать квартиру: без паники и лишних придирок

При приемке квартиры с черновой отделкой действует простое правило: фиксируйте только критичные дефекты. Не нужно расписывать в акте каждую царапину и каждую неровность — это бессмысленно для черновой отделки.

Возьмите с собой блокнот. Осмотрите квартиру спокойно, без спешки. Если нашли что-то из списка критичных проблем (серьезная трещина, протечка, нерабочее окно, проблема с инженерией) — запишите. Сфотографируйте проблему на телефон.

Акт приема-передачи подписывайте, только если критичных дефектов нет или их немного. Если есть замечания, впишите их в акт. Например: "В санузле под раковиной подтекает соединение трубы. Требуется устранить." Или: "Окно в комнате продувает. Требуется регулировка."

Не нужно писать в акте: "Стена неровная, есть шероховатости, на подоконнике царапина, откосы грубые." Это все нормально для черновой отделки и не требует исправления застройщиком.

Если критичных дефектов много - серьезные протечки, много нерабочих окон, проблемы с отоплением — можно отказаться от приемки. Это значит, что вы не подписываете акт и просите застройщика исправить проблемы, после чего вы придете на повторный осмотр. Но такие ситуации встречаются редко, если застройщик работает качественно.

Гарантийные обязательства: что покрывается и как долго

После приемки квартиры на нее распространяется гарантия. Важно понимать, что именно и как долго покрывается гарантийными обязательствами застройщика.

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет три года с даты передачи квартиры дольщику по акту. На технологическое и инженерное оборудование гарантия также составляет три года, но отсчитывается с даты ввода объекта в эксплуатацию. Это значит, что если в течение гарантийного срока обнаружатся проблемы с конструкциями (трещины в стенах, проблемы с перекрытиями) или с инженерией (протечки труб, проблемы с отоплением, электрикой), застройщик обязан устранить их бесплатно.

Гарантийный срок на результат отделочных работ составляет один год. Но поскольку в черновой квартире финишной отделки нет, этот пункт относится только к базовым работам — штукатурке, стяжке. Если в течение года штукатурка начала отваливаться от стены крупными кусками или стяжка пола разрушается, это гарантийный случай.

Важный нюанс: гарантия покрывает дефекты, возникшие по вине застройщика из-за некачественного строительства. Если проблема появилась из-за ваших действий при ремонте (например, вы пробили трубу при сверлении стены), это не гарантийный случай.

Если обнаружили проблему, которая может быть гарантийным случаем, действуйте так: сфотографируйте дефект, зафиксируйте дату. Напишите заявление застройщику с описанием проблемы, приложите фотографии. Застройщик должен прислать специалиста для осмотра. Если признают свою вину, проблему устранят бесплатно.

Преимущества черновой отделки: ваш контроль качества

Когда делаете ремонт в квартире с черновой отделкой, вы полностью контролируете процесс и результат. Это главное преимущество, которое перевешивает все неудобства от необходимости делать ремонт самостоятельно.

Вы выбираете материалы по своему вкусу и бюджету. Хотите дорогую итальянскую плитку в ванную? Пожалуйста. Хотите сэкономить и взять российскую? Ваше право. Любите минимализм и светлые тона? Делайте. Предпочитаете классический стиль с лепниной? Никто не мешает. В квартире с готовой отделкой вы получаете то, что выбрал застройщик, и часто это не совпадает с вашими предпочтениями.

Вы нанимаете проверенных мастеров или тех, кого порекомендовали знакомые. Следите за их работой, видите, как делается каждый этап. Если что-то не нравится, можете остановить работу и переделать. В квартире с готовой отделкой вы не знаете, кто и как делал ремонт, какие материалы использовались под финишным слоем, насколько качественно выполнены скрытые работы.

Вы делаете ремонт под себя: где нужна дополнительная розетка — ставите, где нужна перегородка - монтируете, где хотите гардеробную — планируете. Все это сложно или невозможно в квартире с готовой отделкой, где уже все сделано и переделка обходится дороже.

Качество вашего ремонта зависит только от вас. Захотели сделать все на совесть, не экономя на материалах и работе - сделали. Потом живете в этой квартире 10-15 лет без необходимости что-то переделывать. В квартирах с готовой отделкой от застройщика часто через 2-3 года начинаются проблемы: обои отклеиваются, плитка трескается, сантехника течет. Приходится все равно делать ремонт, а значит, деньги, заплаченные за готовую отделку при покупке, потрачены впустую.

Заключение

Приемка квартиры с черновой отделкой — это проверка качества базовых конструкций и инженерных систем. Не нужно придираться к мелочам, которые все равно будут скрыты под финишной отделкой. Сосредоточьтесь на главном: нет ли серьезных трещин, работает ли инженерия, не течет ли где-то вода, открываются ли окна.

Черновая отделка — это не недоделанное жилье, а возможность завершить квартиру по своему вкусу, своими руками и под своим контролем. Вы получаете качественную основу, а дальше создаете именно ту квартиру, о которой мечтали. Это больше свободы, больше контроля и в итоге более качественный результат, чем в квартире со стандартной отделкой от застройщика.