Как выбрать квартиру для сдачи в аренду

Покупка квартиры для сдачи в аренду стала одним из самых понятных способов вложить деньги. Банковские вклады дают минимальный доход, а недвижимость приносит стабильную ежемесячную прибыль и со временем растет в цене. При этом успех такой инвестиции зависит от множества факторов: где находится квартира, какая в ней планировка, в каком она состоянии. Ошибка на этапе покупки может обернуться долгим поиском арендаторов или низкой доходностью. 

Мы подготовили статью, где наши специалисты разбирают конкретные критерии выбора квартиры, которая будет приносить стабильный доход.

Местоположение определяет все

Можно купить идеальную квартиру с отличным ремонтом и продуманной планировкой, но если она находится в неудобном месте, арендаторов придется искать долго. Первое правило инвестиций в арендную недвижимость звучит банально, но работает безотказно: покупать нужно там, где высокий спрос на аренду. Квартира в удобном районе сдается быстрее, стоит дороже и приносит больше дохода, чем такая же квартира в отдаленном месте.

Транспортная доступность стоит на первом месте для большинства арендаторов. Представьте типичного съемщика квартиры в Подмосковье: он работает в Москве, каждый день ездит на работу и обратно. Для него критически важно, сколько времени занимает дорога. Пять минут пешком до станции метро делают квартиру привлекательной, а пятнадцать минут на маршрутке до станции уже заставляют задуматься. Если добираться нужно с пересадками, многие даже не рассматривают такие варианты.

Инфраструктура района тоже серьезно влияет на решение арендаторов. Молодой специалист, который снимает однушку, хочет видеть рядом продуктовый магазин, где можно купить еду после работы. Ему важно, чтобы поблизости были кафе, где можно посидеть с друзьями, и спортзал для вечерних тренировок. Семейная пара с ребенком смотрит совсем на другое: есть ли рядом детский сад, школа, поликлиника, безопасные детские площадки. Чем больше нужных удобств в шаговой доступности, тем шире круг потенциальных арендаторов и тем быстрее сдается квартира.

Мытищи в этом плане выглядят очень привлекательно для инвесторов. Город находится рядом с Москвой, развитое транспортное сообщение делает дорогу до центра столицы быстрой и комфортной. При этом цены на недвижимость здесь заметно ниже, чем в Москве, что дает возможность купить квартиру с меньшими вложениями. Спрос на аренду в Мытищах стабильно высокий, потому что люди хотят жить в хороших условиях и при этом тратить на дорогу до работы меньше часа. Наши объекты рядом с транспортными узлами специально выбраны с учетом этих критериев и идеально подходят для инвестиций в арендную недвижимость.

Какая планировка принесет больше дохода

После того как вы определились с районом, встает следующий вопрос: какую квартиру покупать? Студию, однушку, двушку или сразу трешку? Здесь нет универсального ответа, потому что разные категории арендаторов ищут разное жилье и готовы платить за него по-разному.

Однокомнатные квартиры пользуются самым высоким и стабильным спросом на рынке аренды. Их снимают молодые специалисты, которые переехали в Подмосковье ради работы в Москве. Студенты старших курсов, которым надоело жить в общежитии. Люди, которые приехали на несколько месяцев по проекту и ищут временное жилье. Таких арендаторов много, конкуренция среди них высокая, поэтому однушки сдаются быстрее всего. Оптимальная площадь для однокомнатной квартиры составляет 30-40 квадратных метров. Если меньше, жить становится тесно и неудобно. Если больше, вы переплачиваете за метры, которые слабо влияют на арендную ставку.

Студии дешевле в покупке и тоже востребованы, но сдаются чуть сложнее, чем классические однушки. Дело в том, что жить в открытом пространстве, где кухня совмещена с комнатой, комфортно далеко не всем. Запахи от готовки распространяются по всей квартире, визуально пространство кажется меньше, сложнее зонировать жилье. Однушки с изолированной кухней воспринимаются арендаторами как более комфортные и универсальные, поэтому спрос на них стабильнее.

Двухкомнатные квартиры подходят для другой категории арендаторов. Их снимают семейные пары, которые хотят жить не в одной комнате. Небольшие семьи с ребенком, которым нужна детская. Иногда двое друзей или коллег снимают двушку вместе, чтобы делить расходы. Здесь критически важна функциональность планировки, потому что люди хотят получить личное пространство. Изолированные комнаты сдаются гораздо лучше, чем смежные или проходные. Когда комнаты разделены, каждый житель чувствует себя комфортно и может уединиться, когда нужно. Площадь 50-60 квадратных метров считается оптимальной для двушки: достаточно просторно, но при этом коммунальные платежи остаются разумными.

Трехкомнатные квартиры и больше сдаются заметно реже и дольше. Основные арендаторы таких квартир - это большие семьи с двумя или тремя детьми. Таких семей на рынке аренды меньше, чем одиночек или пар, поэтому искать арендаторов приходится дольше. Кроме того, доходность на квадратный метр у больших квартир обычно ниже, чем у однушек или двушек. Если посчитать цифры, часто оказывается, что выгоднее купить две однушки за те же деньги, чем одну трешку. Две квартиры принесут больший совокупный доход и сдадутся быстрее.

Отдельно стоит сказать про функциональность планировки. Квартира, где каждый метр используется с умом, всегда сдается лучше, чем просторная, но неудобная. Длинный коридор, который съедает несколько квадратных метров, но не несет никакой функции. Кладовка в неожиданном месте, которая мешает расставить мебель. Неудобная форма комнат, из-за которой сложно поставить кровать или диван. Все эти мелочи снижают привлекательность квартиры для арендаторов, даже если формально метраж выглядит достаточным.

Состояние квартиры и отделка

Когда речь заходит о покупке квартиры для сдачи в аренду, у инвесторов часто возникает дилемма: покупать готовую квартиру с отделкой или брать черновую и делать ремонт самостоятельно? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и выбор зависит от ваших целей и бюджета.

Квартира с готовой отделкой под ключ кажется самым простым решением. Получил ключи, расставил мебель и сразу можно сдавать. Экономия времени и сил очевидна, особенно если вы живете в другом городе или у вас нет возможности заниматься ремонтом. Застройщик уже сделал все за вас: положил плитку, поклеил обои, установил сантехнику. Казалось бы, идеальный вариант.

Но есть нюанс. Квартиры с готовой отделкой под ключ стоят заметно дороже, чем с черновой. Разница может составлять от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей в зависимости от площади. При этом отделка от застройщика обычно выполнена из бюджетных материалов и рассчитана на массовый вкус. Обои, которые нравятся не всем. Плитка стандартного дизайна. Сантехника базового уровня. Если вы покупаете квартиру для долгосрочных инвестиций, через несколько лет аренды эта отделка начнет изнашиваться и потребует обновления.

Черновая отделка дает больше контроля над процессом и итоговым результатом. Вы сами выбираете материалы, сами решаете, на чем можно сэкономить, а на чем лучше не экономить. Например, для арендной квартиры имеет смысл вложиться в качественную сантехнику и проводку, потому что это то, что будет использоваться постоянно и должно служить долго. А вот на дизайнерских обоях или дорогом кафеле можно сэкономить, выбрав простые и практичные варианты.

Базовый ремонт для сдачи в аренду должен быть прежде всего функциональным и долговечным. Арендаторы ценят чистоту, аккуратность и исправность всех систем. Светлые стены нейтральных тонов подходят большинству людей и визуально увеличивают пространство. Качественная сантехника, которая не течет и работает без нареканий. Хорошая электропроводка с достаточным количеством розеток. Практичные материалы, которые легко чистятся и не требуют особого ухода. Это те вещи, за которые арендаторы готовы платить.

Дорогой дизайнерский ремонт в арендной квартире обычно не окупается. Арендаторы редко готовы переплачивать за мраморные столешницы или итальянскую плитку. Их больше волнует удобство, чистота и функциональность. Поэтому разумная стратегия для инвестора - это сделать качественный, но не роскошный ремонт, который прослужит много лет и будет привлекать широкий круг арендаторов.

Этаж и вид из окон

Выбор этажа кажется второстепенным вопросом, но на практике он серьезно влияет на скорость сдачи квартиры и размер арендной платы. Разные арендаторы имеют разные предпочтения, и понимание этих предпочтений помогает сделать правильный выбор при покупке.

Средние этажи с третьего по предпоследний сдаются проще и быстрее всего. Это универсальный вариант, который устраивает практически любого арендатора. Не нужно подниматься слишком высоко, если вдруг сломается лифт. Нет шума с улицы, который часто беспокоит жителей нижних этажей. Нет ощущения, что ты живешь слишком высоко, что важно для людей с боязнью высоты или семей с маленькими детьми. Средние этажи - это золотая середина, которая подходит большинству.

Первый этаж традиционно считается наименее привлекательным для аренды. Основная причина - это окна, которые выходят прямо на уровень глаз прохожих. Многие арендаторы чувствуют себя некомфортно, когда любой человек с улицы может заглянуть в окно. Приходится постоянно держать шторы закрытыми, что делает квартиру темнее. Кроме того, на первом этаже обычно больше шума с улицы, выше влажность, а зимой бывает холоднее, потому что снизу находится неотапливаемый подвал или техническое помещение. Есть и психологический момент - многие считают первые этажи менее безопасными с точки зрения проникновения.

Впрочем, первый этаж имеет и свои преимущества, которые ценят определенные категории арендаторов. Пожилые люди или люди с ограниченными возможностями предпочитают первый этаж, потому что не нужно пользоваться лифтом. Семьи с маленькими детьми и колясками тоже иногда выбирают первый этаж ради удобства. Если у квартиры на первом этаже есть отдельный вход или небольшой палисадник, это повышает ее привлекательность.

Последний этаж вызывает неоднозначную реакцию у арендаторов. С одной стороны, это тишина, отсутствие соседей сверху, которые могут шуметь или затопить квартиру. Часто на последнем этаже выше потолки или есть возможность использовать чердачное помещение. Вид из окон обычно лучше, особенно если дом высокий. С другой стороны, последний этаж может быть жарким летом, если крыша плохо изолирована. Зависимость от лифта становится критичной - если он сломается, подниматься пешком на десятый или пятнадцатый этаж тяжело. Некоторые люди психологически не готовы жить очень высоко.

Вид из окон тоже имеет значение, особенно для арендаторов, которые планируют снимать квартиру долго. Окна во двор обычно предпочтительнее, чем окна на оживленную улицу, потому что во дворе тише и спокойнее. Вид на парк, лес или водоем делает квартиру более привлекательной и позволяет установить чуть более высокую арендную ставку. Окна на солнечную сторону ценятся больше, чем окна на север, потому что естественный свет улучшает настроение и делает квартиру уютнее. Впрочем, летом в квартирах с окнами на юг может быть слишком жарко, что тоже нужно учитывать.

Инфраструктура жилого комплекса

Сама квартира может быть идеальной, но если жилой комплекс неудобный или в нем не хватает важных элементов инфраструктуры, арендаторы будут обходить его стороной. Современные люди привыкли к определенному уровню комфорта и ожидают, что в хорошем ЖК будет продумано все необходимое для повседневной жизни.

Парковка стоит первой в списке приоритетов для большинства арендаторов с автомобилями. Представьте ситуацию: человек приезжает домой после работы поздно вечером и полчаса кружит в поисках места, где можно поставить машину. На следующий день история повторяется. Через неделю он начинает искать другую квартиру, где с парковкой проще. Наличие достаточного количества парковочных мест во дворе или возможность купить место в подземном паркинге серьезно повышает привлекательность жилого комплекса.

Подземный паркинг удобнее и безопаснее, чем открытая парковка во дворе. Машина защищена от погодных условий, от солнца летом и снега зимой. Ниже риск угона или повреждения автомобиля. Для арендаторов, которые ценят свою машину и готовы платить за удобство, наличие подземного паркинга может стать решающим фактором при выборе квартиры. Открытая парковка во дворе тоже работает, если мест достаточно и территория хорошо освещена. Главное, чтобы парковка была, потому что оставлять машину на улице за пределами комплекса неудобно и небезопасно.

Детские площадки и зоны отдыха важны для семей с детьми. Когда родители снимают квартиру, они сразу смотрят, есть ли во дворе безопасное место, где ребенок может гулять и играть. Качественная детская площадка с современным оборудованием, резиновым покрытием, ограждением от проезжей части делает жилой комплекс привлекательным для этой категории арендаторов. Скамейки, беседки, зеленые зоны тоже создают ощущение комфорта и уюта. Люди хотят не просто жить в квартире, они хотят чувствовать себя хорошо в том месте, где проводят большую часть времени.

Закрытая территория и система безопасности играют важную роль для многих арендаторов. Забор по периметру комплекса, шлагбаум на въезде, видеонаблюдение создают ощущение защищенности. Особенно это ценят семьи с детьми и женщины, живущие одни. Когда территория закрыта, во двор не заходят посторонние, дети могут спокойно гулять, а машины стоят под присмотром. Это не абсолютная гарантия безопасности, но психологически людям спокойнее.

Консьерж или служба эксплуатации в жилом комплексе повышает его привлекательность, особенно для арендаторов, которые ценят сервис. Консьерж может принять посылку, помочь с вызовом такси, решить бытовые вопросы. Это создает ощущение, что о доме кто-то заботится, что территория под контролем. Для некоторых арендаторов наличие консьержа становится важным критерием выбора, потому что это уровень комфорта, к которому они привыкли или к которому стремятся.

Коммерческие помещения на первых этажах жилого комплекса тоже влияют на удобство жизни. Небольшой продуктовый магазин, аптека, кофейня в шаговой доступности от подъезда экономят время и делают жизнь проще. Не нужно каждый раз выходить за пределы комплекса, чтобы купить хлеб или молоко. Правда, здесь важен баланс: слишком много коммерческих помещений с активным потоком посетителей могут создавать шум и неудобства для жителей нижних этажей.

Финансовые расчеты и окупаемость

Покупка квартиры для сдачи в аренду - это бизнес, и как в любом бизнесе здесь важны цифры. Насколько быстро окупятся вложения? Какой доход принесет квартира? Какие будут расходы? Без четких расчетов легко ошибиться и купить объект, который будет приносить убытки вместо прибыли.

Начнем с окупаемости. Это показатель, который показывает, через сколько лет ваши вложения в покупку квартиры вернутся за счет арендных платежей. Формула простая: делите стоимость квартиры на годовой доход от аренды. Например, вы купили квартиру за 5 миллионов рублей и сдаете ее за 35 тысяч в месяц. Годовой доход составит 420 тысяч рублей. Окупаемость равна 5 000 000 / 420 000, это примерно 12 лет. Это средний показатель для рынка недвижимости в Подмосковье.

Окупаемость до 10 лет считается хорошим результатом. Это значит, что квартира подобрана правильно, арендная ставка высокая относительно цены покупки, спрос стабильный. Окупаемость 15-20 лет уже вызывает вопросы: возможно, квартира слишком дорого стоит относительно арендного потенциала, или район не самый популярный для аренды. В таких случаях имеет смысл пересмотреть выбор объекта.

Средняя стоимость аренды в районе - это ключевой показатель, который нужно изучить до покупки. Зайдите на популярные сайты объявлений, посмотрите, за сколько сдаются похожие квартиры в этом районе. Обратите внимание на планировку, этаж, состояние, близость к транспорту. Реальная арендная ставка может отличаться от ваших ожиданий, и лучше узнать об этом заранее. Если однушки в этом районе сдаются за 25-30 тысяч, не стоит рассчитывать на 40 тысяч только потому что у вас свежий ремонт. Рынок диктует свои правила.

Расходы собственника часто недооценивают начинающие инвесторы. Кажется, что весь доход от аренды - это чистая прибыль. На деле приходится платить коммунальные платежи в период между арендаторами, налог на доход от аренды, взносы на капитальный ремонт, услуги управляющей компании. Иногда нужно делать косметический ремонт после смены арендаторов, менять сантехнику или технику. Все эти расходы съедают часть дохода, и их нужно закладывать в расчеты. В среднем расходы составляют 10-15% от годового дохода, но могут быть и выше.

Покупка квартиры на этапе строительства обычно выгоднее, чем покупка готового жилья. Застройщики продают квартиры в новостройках дешевле на ранних этапах и постепенно повышают цены по мере готовности дома. Разница между ценой на старте продаж и ценой к моменту сдачи дома может составлять 20-30%. Это значит, что купив квартиру в начале строительства, вы уже получаете выгоду от роста ее стоимости еще до того, как начнете сдавать ее в аренду. Плюс окупаемость будет выше, потому что стартовая цена ниже. 

Ипотека на инвестиционную квартиру требует отдельного расчета. Если вы берете кредит на покупку, нужно учитывать ежемесячный платеж по ипотеке. Доход от аренды должен покрывать этот платеж и желательно оставлять небольшую прибыль сверху. Иначе вы будете доплачивать из своего кармана, что превращает инвестицию в убыточную. 

Юридические моменты при покупке для сдачи

Покупка квартиры в новостройке для последующей сдачи в аренду имеет свои юридические особенности, о которых важно знать заранее. Незнание этих нюансов может привести к неприятным сюрпризам, задержкам или дополнительным расходам.

Договор долевого участия и эскроу-счета стали стандартом при покупке жилья в строящихся домах. Эта система защищает покупателей от недобросовестных застройщиков: ваши деньги лежат на специальном банковском счете и переходят застройщику только после того, как дом построен и сдан. Для инвестора это означает дополнительную безопасность вложений. Если что-то пойдет не так, деньги вернутся обратно.

Оформление квартиры в собственность происходит после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик передает вам акт приема-передачи, затем нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Этот процесс занимает обычно несколько недель. Только после получения выписки из ЕГРН вы становитесь полноправным собственником и можете официально сдавать квартиру в аренду. Некоторые инвесторы начинают искать арендаторов еще до оформления документов, чтобы сразу после получения ключей заселить жильцов, но юридически сдавать квартиру можно только после регистрации права собственности.

Регистрация арендного бизнеса - это вопрос, который волнует многих инвесторов. Формально, если вы регулярно получаете доход от сдачи квартиры, вы обязаны платить налоги. Есть несколько вариантов: можно оформить самозанятость и платить 4% от дохода при сдаче физическим лицам, можно зарегистрировать ИП и работать по упрощенной системе налогообложения. Многие собственники сдают квартиры неофициально, но это риск: арендаторы могут жаловаться, соседи могут сообщить в налоговую, и тогда придется платить штрафы и недоимки. Легальная сдача квартиры дает спокойствие и возможность официально заключать договоры аренды.

Налоги с дохода от аренды зависят от выбранной системы налогообложения. Самозанятость - самый простой вариант для тех, кто сдает одну-две квартиры. Ставка 4% при сдаче физическим лицам и 6% при сдаче юридическим лицам или ИП. Не нужно подавать декларации, все делается через приложение на телефоне. ИП с упрощенкой платит 6% от дохода, но требует больше отчетности. Физические лица без статуса самозанятого или ИП платят 13% НДФЛ и обязаны подавать декларацию раз в год. Выбор системы зависит от масштаба вашего арендного бизнеса и желания заниматься бюрократией.

Договор аренды с арендатором желательно заключать письменно, даже если это кажется излишней формальностью. В договоре прописываются права и обязанности сторон, размер арендной платы, срок аренды, условия внесения коммунальных платежей, ответственность за повреждение имущества. Письменный договор защищает обе стороны: вы знаете, что арендатор обязан платить вовремя и соблюдать правила, арендатор знает, что вы не выселите его внезапно и не поднимете цену без предупреждения. При возникновении споров договор становится основой для решения проблем.

Заключение

Выбор квартиры для сдачи в аренду - это баланс между множеством факторов. Местоположение определяет спрос и скорость сдачи. Планировка влияет на круг потенциальных арендаторов. Состояние квартиры и инфраструктура комплекса создают конкурентные преимущества. Финансовые расчеты показывают реальную доходность инвестиции. Юридическая грамотность защищает от рисков и проблем.

Нет универсального рецепта идеальной инвестиционной квартиры. Для кого-то это студия с хорошей транспортной доступностью, которая быстро сдается молодым специалистам. Для другого инвестора это двушка в тихом районе с хорошей инфраструктурой, которую снимают семьи на долгий срок. Главное - понимать свои цели, считать цифры и выбирать объект осознанно.

Наши специалисты помогут подобрать квартиру, которая соответствует вашим инвестиционным целям. Мы знаем рынок Мытищ, понимаем, какие объекты пользуются спросом у арендаторов, и можем показать варианты с разной доходностью и сроками окупаемости.