Можно ли купить квартиру в новостройке на двоих собственников

Когда речь заходит о покупке квартиры, многие хотят оформить ее не на одного человека, а на двоих. Супруги покупают семейное гнездо и хотят, чтобы оба были собственниками. Родители берут квартиру вместе с совершеннолетним ребенком, чтобы сразу выделить ему долю. Друзья или партнеры складываются на покупку и планируют делить права поровну. Гражданские супруги, которые не расписаны официально, тоже хотят защитить интересы каждого. Во всех этих ситуациях возникают вопросы: как это оформляется юридически, какие есть варианты, что выгоднее и безопаснее, какие подводные камни.

Закон позволяет купить квартиру в новостройке на двоих собственников, причем есть несколько способов это сделать. Каждый вариант имеет свои особенности, плюсы и минусы, последствия при продаже или разводе. Мы разберем все способы покупки на двоих и поможем понять, какой из них подходит именно в вашей ситуации.

Три варианта покупки на двоих

Когда два человека покупают квартиру вместе, юридически это можно оформить тремя разными способами. Выбор варианта зависит от того, в каких отношениях находятся покупатели и какие у них цели.

Совместная собственность супругов

Это самый простой способ, который работает только для официально зарегистрированных супругов. Квартира оформляется на обоих без указания конкретных долей. В документах может быть написано имя одного из супругов, но по закону квартира автоматически принадлежит обоим поровну. Это называется совместной собственностью, и она действует по умолчанию для всего имущества, купленного в браке. Не нужно специально выделять доли или составлять дополнительные соглашения - закон сам определяет, что все общее.

В договоре купли-продажи или договоре долевого участия может быть указан один супруг как покупатель, но второй супруг все равно имеет равные права на квартиру. Более того, для продажи такой квартиры понадобится согласие обоих супругов, даже если формально собственником записан только один.

Плюсы: простота оформления, не нужно высчитывать доли, оба имеют равные права по умолчанию.

Минусы: при разводе квартира делится строго пополам независимо от того, кто сколько денег вложил. Если один из супругов заработал всю сумму, а второй был безработным, квартира все равно делится 50 на 50. Изменить это можно только брачным договором, который нужно заключать заранее у нотариуса.

Когда подходит: для супругов, которые доверяют друг другу, не хотят усложнять отношения расчетами долей и готовы к тому, что при разводе все поделится поровну.

Долевая собственность

Здесь каждый получает четко определенную долю в праве собственности на квартиру. Это может быть 1/2 и 1/2, если делите поровну. Может быть 2/3 и 1/3, если один вложил больше денег. Может быть любая другая пропорция, которую вы сами определите. Этот способ подходит для любых двух людей: супругов, родителей с детьми, братьев и сестер, друзей, гражданских партнеров, деловых партнеров. Не обязательно быть родственниками или состоять в браке.

Важный нюанс для официальных супругов: оформить квартиру в долевую собственность они могут только при наличии брачного договора. Без брачного договора супруги, находящиеся в зарегистрированном браке, по закону приобретают недвижимость только в общую совместную собственность, даже если в договоре указаны доли. Брачный договор должен быть заключен у нотариуса до или во время покупки и содержать условие о том, что квартира приобретается в долевую собственность в определенных пропорциях. Для всех остальных: гражданских супругов, родителей с детьми, друзей, партнеров — такого ограничения нет, они могут свободно оформлять долевую собственность.

Долевая собственность дает каждому конкретные права на свою часть квартиры. Вы не просто совладельцы, у вас есть именно ваша доля, которой вы распоряжаетесь. Можете завещать ее, подарить, в теории даже продать (хотя на практике продать долю в квартире сложно, так как покупателей мало, и нужно сначала предложить выкупить долю второму собственнику). При этом для любых действий со всей квартирой нужно согласие обоих собственников. Продать квартиру целиком, сдать в аренду, сделать перепланировку - все это требует решения обоих владельцев.

Доли обычно определяются по тому, кто сколько денег вложил. Если каждый внес половину стоимости, доли делятся 50/50. Если один оплатил две трети, а второй треть, доли будут 2/3 и 1/3. Это справедливо и прозрачно. Впрочем, закон не запрещает договориться о любых других пропорциях. Можно вложить деньги поровну, но оформить доли 2/3 и 1/3, если есть какие-то свои причины. Главное, чтобы оба покупателя были согласны с такой схемой.

Плюсы: четкая фиксация вклада каждого, защита интересов обоих владельцев, работает для любых двух людей, а не только для супругов, при расставании или разводе каждый остается со своей долей.

Минусы: сложнее продать квартиру целиком (нужно согласие обоих), продать свою долю отдельно почти нереально, все крупные решения по квартире требуют согласования.

Когда подходит: для гражданских супругов, друзей, партнеров, родителей с детьми, для всех, кто хочет защитить свой вклад и четко зафиксировать права каждого.

Один собственник, второй созаемщик

Это немного другая история. Квартира оформляется в собственность одного человека, но второй выступает созаемщиком по кредиту. Формально квартира принадлежит только одному владельцу. Созаемщик не имеет прав на недвижимость, его имени нет в документах о собственности. Зато он несет полную ответственность по ипотечному кредиту наравне с основным заемщиком. Если основной заемщик перестанет платить, банк потребует деньги с созаемщика.

Этот вариант используется в нескольких ситуациях. Первая - когда у одного покупателя недостаточно дохода для одобрения ипотеки, и ему нужен созаемщик, чтобы увеличить общий доход семьи. Банк смотрит на доходы обоих и одобряет более крупный кредит. Вторая ситуация - когда один человек хочет быть единственным собственником квартиры, но нуждается в финансовой помощи второго для выплаты ипотеки. Например, родители помогают взрослому ребенку купить квартиру, становятся созаемщиками, но не хотят быть собственниками.

Плюсы: позволяет получить одобрение ипотеки при недостаточном доходе одного человека, один владелец единолично распоряжается квартирой.

Минусы: огромный риск для созаемщика: он платит ипотеку, но не имеет прав на квартиру. Если отношения испортятся, собственник может выгнать созаемщика из квартиры, хотя тот продолжает выплачивать кредит. При разводе или расставании созаемщик остается ни с чем, даже если вложил половину денег.

Когда подходит: только для особых случаев с надежной юридической защитой. Супругам нужен брачный договор, где прописано, что после погашения кредита квартира переоформляется в долевую собственность. Остальным нужно нотариальное соглашение с теми же условиями. Без такой защиты созаемщик рискует потерять все вложенные деньги.

Налоговый вычет при покупке на двоих

Когда покупаете квартиру на двоих, возникает вопрос про налоговый вычет: кто его получает, как делится, можно ли получить вдвойне больше денег. Хорошая новость в том, что каждый собственник имеет право на свой вычет, и при правильном оформлении семья может вернуть до 520 тысяч рублей вместо 260 тысяч.

Налоговый вычет — это возврат подоходного налога, который вы заплатили государству со своей зарплаты. Максимальная сумма, с которой рассчитывается вычет, составляет 2 миллиона рублей на человека. От этой суммы возвращается 13%, то есть до 260 тысяч рублей. Если двое покупателей, каждый может получить свои 260 тысяч. Итого семья получает до 520 тысяч рублей.

При долевой собственности все прозрачно. Каждый собственник получает вычет пропорционально своей доле. Если у вас по 1/2, каждый может заявить вычет с 2 миллионов рублей и вернуть по 260 тысяч. Если доли 2/3 и 1/3, первый может заявить вычет с 2 миллионов (и вернуть 260 тысяч), а второй — с 1 миллиона (и вернуть 130 тысяч). Впрочем, даже при неравных долях каждый имеет право заявить вычет с полных 2 миллионов, если стоимость квартиры это позволяет. Главное, чтобы общая заявленная сумма не превышала реальную стоимость квартиры.

При совместной собственности супругов ситуация интереснее. Закон позволяет супругам самим решить, как распределить вычет между собой. Можно поделить поровну: каждый заявляет по 2 миллиона и получает по 260 тысяч. Можно распределить иначе: один заявляет 1,5 миллиона, второй 2,5 миллиона (если стоимость квартиры позволяет). Можно даже сделать так, что один супруг получит весь вычет, а второй вообще не будет его заявлять.

Зачем это нужно? Представьте, что один супруг официально работает и платит НДФЛ, а второй сидит дома с ребенком или работает неофициально. Работающий супруг может заявить вычет и вернуть свои 260 тысяч. Второй супруг сохранит свое право на вычет на будущее. Когда он выйдет на работу или когда семья купит вторую квартиру, он сможет использовать свое право и тоже вернуть деньги. Это выгоднее, чем делить вычет пополам, когда один получит деньги, а второй потратит свое право впустую.

Чтобы распределить вычет между супругами не поровну, нужно написать заявление в налоговую и приложить его к документам на вычет. В заявлении указываете, в какой пропорции делите вычет. Налоговая примет любую пропорцию, которую вы укажете. Можно написать 100% и 0%, если хотите, чтобы один получил весь вычет.

Важный момент: вычет можно получить только с тех денег, которые вы заплатили сами. Если часть квартиры оплачена материнским капиталом, с этой суммы вычет не полагается. Например, квартира стоит 5 миллионов, из них 600 тысяч оплачены маткапиталом. Вычет можно заявить только с 4,4 миллиона рублей. Если собственников двое, каждый может заявить по 2 миллиона и получить по 260 тысяч, даже с учетом маткапитала суммы хватит.

По ипотечным процентам тоже можно получить вычет. Максимум 3 миллиона рублей на человека, возврат 13%, то есть до 390 тысяч рублей. Если двое созаемщиков по ипотеке, каждый может заявить свой вычет по процентам. Опять же, супруги в совместной собственности могут распределить этот вычет как захотят.

Для созаемщика, который не является собственником, ситуация печальная. Он не имеет права на вычет, потому что формально квартира ему не принадлежит. Даже если он платит половину ипотеки, вычет получит только собственник. Это еще одна причина, почему быть созаемщиком без доли в собственности невыгодно и рискованно.

Продажа и развод: что будет с квартирой

Рано или поздно встает вопрос: что делать с квартирой, если нужно ее продать или если люди расстаются. Здесь последствия сильно зависят от того, как была оформлена собственность.

При совместной собственности супругов продать квартиру можно только с согласия обоих. Даже если в документах указан один супруг как собственник, второй должен дать нотариальное согласие на продажу. Без этого согласия сделка недействительна. Покупатели знают об этом правиле и всегда требуют согласие супруга, даже если его имени нет в выписке из ЕГРН. Это защищает обоих супругов от односторонних решений.

При разводе квартира в совместной собственности делится пополам. Не важно, кто сколько заработал, кто платил ипотеку, на чье имя оформлена квартира. По закону все имущество, нажитое в браке, общее и делится 50 на 50. Суд может отойти от равенства долей только в исключительных случаях, например, если с одним из супругов остаются несовершеннолетние дети и суд решит увеличить его долю. Но это редкость, обычно делят строго пополам.

Изменить это можно брачным договором. Если до или во время брака супруги заключили брачный договор у нотариуса и прописали, что квартира принадлежит одному или что доли делятся 70 на 30, суд будет исходить из условий договора. Брачный договор имеет приоритет над законом о совместной собственности.

При долевой собственности продать всю квартиру тоже можно только с согласия обоих собственников. Но здесь есть нюанс: каждый собственник может продать свою долю отдельно. Правда, сначала он обязан предложить выкупить долю второму собственнику. Это называется преимущественное право покупки. Вы должны письменно уведомить второго собственника о том, что продаете свою долю, указать цену и условия. Если второй собственник откажется или не ответит в течение месяца, можете продавать долю посторонним людям.

На практике продать долю в квартире постороннему человеку очень сложно. Покупателей на доли мало, потому что никто не хочет жить в квартире с чужим человеком и делить с ним кухню и ванную. Поэтому обычно собственники либо договариваются и продают квартиру вместе, либо один выкупает долю у второго.

При разводе или расставании каждый остается со своей долей. Если у вас 1/2, она так и остается вашей. Можете продолжать жить в квартире, можете договориться о порядке пользования (кто в какой комнате), можете продать свою долю. Если доли изначально были распределены справедливо в соответствии с вложенными деньгами, при расставании никаких претензий обычно не возникает. Именно поэтому долевая собственность считается более безопасной для людей, которые не состоят в официальном браке.

Выкупить долю партнера после расставания можно, если договоритесь о цене. Один платит второму стоимость его доли, второй пишет отказ от своей части и переоформляет квартиру полностью на первого. Если не договоритесь добровольно, можно требовать выкупа через суд, но это долгий и неприятный процесс.

Материнский капитал и обязательное выделение долей детям

Если при покупке квартиры используется материнский капитал, ситуация усложняется. Закон требует, чтобы родители выделили доли в квартире всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. Это обязательное условие для получения маткапитала.

Когда покупаете квартиру с маткапиталом, родители дают нотариальное обязательство выделить доли детям. Обязательство нужно выполнить в течение шести месяцев после получения выписки из ЕГРН. Размер долей законом не установлен строго, но обычно выделяют пропорционально сумме маткапитала или просто делят квартиру поровну на всех членов семей. Например, семья из четырех человек (двое родителей, двое детей) может выделить каждому по 1/4 доли.

Это создает сложности при продаже квартиры. Если собственниками являются несовершеннолетние дети, продать квартиру можно только с разрешения органов опеки. Опека проверит, что детям будет предоставлено равноценное или лучшее жилье. Нельзя просто продать квартиру, забрать деньги и оставить детей без жилья. Нужно либо одновременно купить другую квартиру и выделить детям доли там, либо показать, что дети прописаны в другом жилье с достаточной площадью.

При разводе доли детей остаются детям. Родители делят между собой только свои доли. Если квартира была разделена на четверых по 1/4, после развода каждый родитель остается со своей четвертью, а две четверти принадлежат детям. С кем останутся дети после развода, с тем и будут жить их доли. Продать детские доли или как-то ими распорядиться без согласия опеки нельзя.

Многие семьи воспринимают требование выделять доли детям как неудобство. Квартира становится сложнее в управлении, продать ее труднее. Но закон защищает интересы детей, и обойти это требование нельзя. Если использовали маткапитал, доли детям выделить придется. Ипотека с использованием материнского капитала требует особого внимания к этим нюансам.

Заключение

Купить квартиру в новостройке на двоих можно несколькими способами. Официальным супругам подходит совместная собственность - просто, понятно, защищает обоих. Гражданским супругам, друзьям, партнерам лучше оформлять долевую собственность с четкой фиксацией вклада каждого. Схема с созаемщиком без прав собственности работает только с юридической защитой, иначе созаемщик рискует потерять все вложенные деньги.